El mercado inmobiliario industrial de la Ciudad der México se mantiene dinámico y vibrante, encabezado por la demanda de espacios logísticos y last mile.
Por Ricardo Vázquez
Los espacios industriales han sido en los años recientes (desde 2020 a la fecha) el mercado inmobiliario más dinámico de toda la industria del Real Estate en México. En buena medida, la reconfiguración de las cadenas de suministro a nivel global ha impulsado el fenómeno del nearshoring en México, generando una tendencia muy positiva para este segmento.
Sin embargo, a diferencia de lo que pasa en la gran mayoría de las regiones del país, en todo el Valle de México la logística y el last mile se han convertido en los principales motores de crecimiento del mercado inmobiliario industrial más grande de todo el país.
En opinión de Market Analysis, en su reporte al 30 de septiembre de 2023, “la logística fue el uso final de todos los espacios absorbidos en el mercado de Ciudad de México, gracias a que la expansión de dicho sector se ha visto favorecida por el auge del comercio electrónico y la relocalización de centros de distribución con la finalidad de reducir los costos operativos tratando de hacer más eficiente la última parte del proceso distributivo”.
Agregaron que dicha tendencia “ha traído consigo un sinfín de compañías dispuestas a establecer sus operaciones de distribución y logística en este mercado; de hecho, la mitad de los espacios demandados hasta el cierre del tercer trimestre fueron destinados al comercio electrónico; mientras que la cadena de suministro demandó casi una cuarta parte de los espacios”.
Al respecto, Newmark afirmó que “el sector industrial, y específicamente el logístico, mantienen a la Zona Metropolitana del Valle de México como un mercado vibrante y dinámico, atrayendo inversiones nacionales e internacionales”.
Apuntaron que “es cada vez más común encontrar proyectos enfocados en el uso last mile; espacios enfocados en las ventajas brindadas por la ubicación estratégica y el acceso a vialidades principales”.
Tamaño de mercado
De acuerdo con CBRE, al cierre del 3T23 el inventario clase A de la Ciudad de México se ubicó en 10.58 millones de m2 de inventario, para ser el mercado más grande de todo el país; comparativamente, presentó un crecimiento de 6.9% respecto al mismo periodo de 2022.
La firma de corretaje inmobiliario prevé que, debido a la elevada demanda de espacios que ha sido el motor para el desarrollo de nuevos proyectos, prevén se adicionen más de 300 mil m2 en la recta final de 2023 para que al cierre del mismo el inventario total sea de 10.89 millones de m2.
La expansión del mercado ha sido constante, y como reflejo de ello, Newmark reporta que continúa una gran dinámica por el desarrollo de proyectos en ocho de los diez corredores de la Ciudad de México, buscando satisfacer la demanda de espacios industriales clase A.
CBRE reportó que en el tercer trimestre de 2023 se iniciaron 149 mil 248 m2 de nueva construcción, por lo que al cierre del 3T23 se reportaron poco más de 460 mil m2 en proceso de realización.
“El pipeline general de construcción se mantiene por encima de los 460 mil m² concentrados en su mayoría en el CTT (76%) con la siguiente distribución: Cuautitlán con el 59% y Tultitlán con 41%, mientras que el 24% restante pertenece a proyectos last mile desarrollados en el corredor de Gustavo A. Madero, Vallejo-Azcapotzalco y Tlalpan. Cabe señalar que el 48% de estos proyectos se encuentran pre arrendados lo que impacta a la absorción bruta”.
